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土地供应有限推高地价房企曲线进入市场新日

发布时间:2020-01-16 02:43:24 阅读: 来源:云母片厂家

随着今年楼市销量的走好,房企的项目储备均开始减少,导致了房企的补仓需要,而由于一二线城市土地供应有限因此使得今年土地市场异常火爆。

近期的上海土地拍卖会,“碧桂园+东原+平安”三家联合体以23.1亿元竞得奉贤区南桥新城16单元32-04区域地块,成交楼板价14597元/平方米,溢价率为62.19%,这个拍卖的土地楼板价和周边的二手房价相差无几。

不只是上海,苏州、福州、合肥、南京今年的土地市场也出现了房企抢地的情况。日前南京国土局发布公告称,南京河西NO.2015G61地块被华侨城83亿元拿下,成为2015年南京总价地王。土地价格不断攀升也间接导致房价会不断提高,而不断火爆的土地市场究竟是哪些因素导致的呢?房企面对这样的情况到底又将何去何从呢?

地少“狼”多

国家统计局数据显示,1-11月份,房地产开发企业土地购置面积19894万平方米,同比下降33.1%,降幅比1-10月份收窄0.7个百分点;土地成交价款6409亿元,下降26.0%,降幅扩大0.8个百分点。多位开发商人士在接受记者采访时表示,三四线城市库存依旧严重,开发成本虽然很低但是风险太大,因此大家都收紧了在三四线城市的投资策略,而一二线城市土地本身稀少,因此抢不到地也是常态。

上海链家市场部研究总监陆骑麟认为,从去年以来,全国房地产开发企业土地购置面积同比一直处于下降状态,虽然1-11月降幅相比1-10月有所收窄,但这种收窄主要为年底土地市场整体供应端的上升所推高。值得一提的是,从全国土地市场来看,土地购置面积的下降幅度要高于土地成交价款逾7个百分点,由此也意味着单位土地价格一直呈上升态势。以上海为例,根据《中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》指出,“十三五”时期逐年减少建设用地增量,规划建设用地总量实现负增长,就是到2020年要守住3185平方公里的红线,比原来的规划目标减少41平方公里。

而企业回归一二线城市的决心却非常强,以碧桂园为例,其之前一直在三四线城市进行郊区大盘开发,但是今年开始先后在上海进行拿地并专门为进军一线城市成立事业部。

今年进入上海的新面孔非常多,今年9月滨江集团就和平安集团合作,以联合体的身份以总价34.65亿竞得上海宝山区土地,第一次进入上海。而今年新进入上海的房企还有新华联、禹洲地产、力高地产等企业,这些新入场的争夺者无疑使得土地供求关系更加紧张。

房企应对术

“目前土地市场价格很贵,我们为了让城市公司理性拿地也推出了跟投制度,就是要求这些城市公司老总和土地投资的老总必须入股到拿地的项目中去,这样一方面可以让大家成为项目的合伙人享受项目的分成,另外一方面可以让大家增加理性去拿地减少我们的拿地成本。”旭辉集团执行副总裁陈东彪告诉《第一财经日报》记者。

记者同时注意到,房企在开始谨慎拿地的同时也不得不考虑其他的办法,越来越多房企加入到收购二手项目的开发行列。

日前新湖中宝发布公告,称其以2.4亿收购上海虹口一宗2.15万平方米宅地并支付7.2亿拆迁保证金,此外其还以5.72亿购入上海众合持有的上海闵行区虹桥绿谷广场C幢。新湖中宝并不是唯一一家通过收购项目来进行开发的企业,今年11月力高地产以4.16亿元收购上海明昌置业有限公司,从而获得该公司位于上海杨浦区五角场的一宗商业物业。大悦城地产就是通过同样的方式进入上海,其开发大悦城一期、二期就是收购的新梅地产资产包而获取的项目。

不只是这些中小房企,一线城市也会用收购的方式进行项目开发。今年10月底,上置集团公告宣布以5.48亿价格将其在上置·绿洲雅宾利花园尚未开发的土地出售给上海万科,对于万科而言无疑可以通过这样的收购以更加低的价格获取项目。

“以前我们有个部门叫土地投资中心,现在这个部门改名成为项目拓展中心,因为我们不再单一去获取一手市场的土地,也不单纯从事土地开发的业务,我们也会通过收购一些项目进行在开发开进行我们的业务。”朗诗集团董事长田明此前在接受记者采访时告诉记者。

除了上述方式也有很多企业将目光聚焦到掘金二线城市。“我们希望参与长三角各个城市的土地拍卖,伺机进入合肥、厦门等城市,目前我们希望到2016年底拿地200亿元。比如在今年12月我们就在福州获取了土地,而在今年11月我们在苏州拍下土地,未来二线城市还是有很多可以发展的空间。”正荣集团总裁助理兼投资发展部总经理肖春和告诉《第一财经日报》记者。

多位接受《第一财经日报》记者采访的业内人士指出,随着行业的调整很多操盘能力不够的开发商必然要退出这个市场,随之而来的资产收购将被很多主流房企看重并进行再次包装。此外,随着一线城市土地日益减少,很多核心二线城市将成为房企争夺的目标,而如何判断哪些二线城市有升值空间将成为下一个考验房企的难题。

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